収益を改善したい– category –
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NOIが同じでも、手元資金は同じとは限らない──融資条件で変わるBTCFとCoCの見方
同じ程度のNOIが出ている物件でも、手元に残るキャッシュは同じとは限りません。借入額、金利、返済期間などの融資条件によって、年間元利返済額（ADS）が変わるためです。NOIとBTCFが別の指標であること、そしてADSの水準がBTCFの絶対額を決める構造を確... -
リーシングは売却価格の設計でもある ── NOIとキャップレートから逆算する募集活動の考え方
空室が出ると、多くのオーナーは「早く入居者を決めること」を優先します。しかし、募集活動は賃料水準や空室期間を通じてNOIに影響し、そのNOIが将来の売却価格の計算式に入り込みます。リーシングを「今の空室を埋める行為」から「将来の売却価値を設計... -
成約までの日数を短くする ── リーシングスピードが年間収益に与えるインパクト
同じ物件、同じ家賃設定でも、退去から次の入居者が決まるまでの日数によって、年間の実収入は変わります。「今回は早く決まった」「少し時間がかかった」という感覚を持っていても、その差が収益にどれだけ影響しているかは、数字として見えにくいもので... -
NOIが増えても、投資として成功とは限らない
管理会社から「NOIが改善しました」と報告を受けたとき、それをそのまま投資成果として受け取りがちです。しかし、NOIの改善と「投資として成功している」ことは同じではありません。収益の構造を整理すると、NOIが改善していても投資目標に届いていない場... -
1室の空室が年間収益に与えるインパクト ── キャッシュフローで見る空室コスト
「また1室空いてしまった」という状況で、次の入居者が決まるまで待ち続けていませんか。空室は家賃1室分の損失と感じやすいですが、期間が積み重なると年間のキャッシュフロー全体に思いのほか大きな影響を与えます。収入の構造を理解することが、対策の... -
あなたの物件、本当に適正家賃ですか？ ── 相場分析で見えてくる収益アップの余地
管理会社に任せているから家賃は適切に設定されているはずだ、と考えているオーナーは少なくありません。しかし市場賃料は時間の経過とともに動いており、定期的に相場を確認しなければ、収益を改善できる余地があっても気づかないまま過ぎていくことがあ... -
付加価値で家賃を上げる ── 入居者が”高くても選ぶ”物件にする差別化戦略
賃料を下げずに入居者を決めたい、今の水準を維持したい、できればもう少し上の賃料で募集したいと考えるオーナーにとって、「付加価値を加える」という方向性は自然な発想です。ただ、付加価値として加えたものが、入居者の「ここに決めた」という判断に... -
収益を圧迫する3つの見えないロス ── 空室・滞納・退去コストの実態
賃貸経営で収益が思うように伸びないとき、賃料水準の見直しや空室対策だけに目が向きがちです。しかし空室・滞納・退去コストという3つのロスが、把握されないまま収益を削り続けているケースがあります。それぞれのロスは「発生したときに対処する」とし... -
管理費・修繕費を”経費”で終わらせない ── コストを投資に変える思考法
管理費や修繕費は「かかるもの」として処理されやすいコストです。しかし「何を生んでいるか」という視点で確認すると、収益に影響する判断軸が変わります。コストを投資として見直す考え方は、「削るか維持するか」の2択から、支出の精度を問う判断に変え... -
リフォームに100万円かける前に考えること ── 投資対効果から逆算する改修判断
空室が続くと「リフォームすれば決まるかもしれない」という発想が浮かびやすくなります。しかし改修費用が回収できるかどうかを先に確認せずに工事を進めると、費用が空室短縮効果を上回らないケースがあります。改修判断の起点は「何をするか」ではなく...
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